Là một trong những khâu cực kỳ quan trọng khi vay thế chấp tài sản. Vậy ngân hàng định giá tài sản như thế nào? Cùng tìm hiểu ngay.
Là một trong những khâu cực kỳ quan trọng khi vay thế chấp tài sản giữa ngân hàng và người vay, thẩm định giá tài sản thế chấp không chỉ quyết định số tiền của khoản vay mà còn nhiều yếu tố liên quan khác. Sau đây, hãy cùng Daohanthechap.vn tìm hiểu chi tiết xem ngân hàng định giá tài sản như thế nào nhé.
Tại sao ngân hàng phải định giá tài sản?
Khi tiến hành xem xét hồ sơ vay vốn của người vay, một trong những việc đầu tiên phía Ngân hàng cần đánh giá là xác định giá trị các tài sản thế chấp cho khoản vay đó
Định giá tài sản thế chấp là một việc rất quan trọng trong hoạt động đàm phán giao kèo vay thế chấp giữa ngân hàng và người vay. Việc này giúp phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định của chủ thể.
Hoạt động này xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc biết giá trị thật của tài sản giúp các bên tham gia giao dịch (cụ thể ở đây là giữa người vay và ngân hàng) có thể hiểu về giá trị tài sản, đem lại lợi ích công bằng trong giao dịch giữa các bên.
Việc thẩm định giá tài sản đảm bảo không chỉ là quy định bắt buộc của pháp luật mà còn là cơ sở pháp lý để ngân hàng xem xét mức cho vay hợp lý, an toàn cho khoản vay của mình. Hay nói cách khác, việc thẩm định giá các tài sản đảm bảo tại Ngân hàng nhằm mục đích để đảm bảo cho các khoản vay được an toàn, có khả năng thu hồi vốn vay khi đến hạn. Vì vậy, tài sản đảm bảo đó phải được thẩm định giá theo các tiêu chuẩn và quy định của Luật thẩm định giá Việt Nam.
Tìm hiểu thêm: Những quy định về thẩm định tài sản thế chấp mà bạn cần nắm
Các phương pháp định giá tài sản
Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định thông qua việc xem xét dựa trên việc phân tích mức giá của các tài sản được so sánh để ước tính và xác định giá trị thực của tài sản cần định giá. Đây là cách tiếp cận từ thị trường theo thông tư ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Cơ sở của phương pháp này là giá trị thị trường của tài sản cần định giá có quan hệ trực tiếp với giá trị của các tài sản tương đồng đã được giao dịch trên thị trường.
Đây là phương pháp được áp dụng rộng rãi và vô cùng phổ biến với nhiều loại tài sản như: bất động sản, động sản, kể cả tài sản hữu hình tài sản vô hình, tài sản tài chính, … Miễn là các loại tài sản đó đáp ứng được những yêu cầu sau: có tính đồng nhất, có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Phương pháp chi phí
Đây là phương pháp xác định giá trị của một vật thông qua chi phí tạo ra chúng hoặc những chi phí thay thế của một tài sản có chức năng, công dụng tương tự như tài sản cần định giá. Sau khi đã trừ hết khấu hao giảm giá tích lũy của tài sản thẩm định.
Cách này sẽ áp dụng để định giá những loại tài sản không có đủ thông tin trên thị trường, áp dụng các cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra phương pháp chi phí thường được dùng chủ yếu để đánh giá những tài sản thế chấp mới hoặc thẩm định giá công trình mới được xây dựng.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Đây là phương pháp định giá tài sản dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập phần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng vốn phù hợp.
Cơ sở của phương pháp vốn hóa trực tiếp nằm ở giá trị của tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích có thể nhận được trong tương lai từ tài sản thế chấp cần định giá.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp này sẽ quen thuộc trong việc xác định giá trị của bất động sản đánh giá tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của sự phát triển và định giá của tài sản trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư để tạo ra sự phát triển đó.
Cơ sở phương pháp thặng dư là giá trị của đất bằng với thu nhập từ đất đã đóng góp trong tổng thể bất động sản đầu tư quy đổi về hiện tại theo tỷ suất vốn hòa.
Các yếu tố nào làm ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thế chấp
Việc định giá của tài sản ảnh hưởng bởi rất nhiều các yếu tố khác nhau. Cụ thể dưới đây là một số ví dụ:
- Tính chất của tài sản
- Loại tài sản: Nhà ở, đất, căn hộ, ô tô, máy móc, thiết bị... Mỗi loại tài sản có đặc điểm và cách định giá khác nhau.
- Tình trạng tài sản: Mới, cũ, đã qua sử dụng, còn mới hay đã xuống cấp, có cần sửa chữa hay không...
- Tiện ích đi kèm: Tài sản có đi kèm các tiện ích như hồ bơi, sân vườn, hầm để xe... hay không.
- Vị trí địa lý
- Vị trí: Trung tâm thành phố, ngoại thành, vùng ven...
- Hạ tầng: Giao thông, điện nước, trường học, bệnh viện...
- Môi trường sống: An ninh, trật tự, cảnh quan xung quanh...
- Quy hoạch đô thị: Tiềm năng phát triển của khu vực.
- Thị trường bất động sản
- Cung cầu: Tỷ lệ cung và cầu của loại tài sản tương tự trên thị trường.
- Giá cả thị trường: Xu hướng tăng giảm của giá cả bất động sản.
- Chính sách nhà nước: Các chính sách về đất đai, tín dụng, thuế...
- Yếu tố pháp lý
- Giấy tờ pháp lý: Sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sở hữu...
- Quyền sử dụng đất: Quyền sở hữu lâu dài, quyền sử dụng đất có thời hạn...
- Các tranh chấp: Tài sản có đang dính líu đến các tranh chấp pháp lý hay không.
- Các yếu tố khác
- Thời điểm định giá: Giá trị tài sản có thể thay đổi theo thời gian.
- Phương pháp định giá: Ngân hàng có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau.
- Người định giá: Kinh nghiệm và uy tín của người định giá.
Và trên đây là một số thông tin quan trọng mà chúng tôi muốn gửi đến các bạn về việc ngân hàng định giá tài sản như thế nào. Hy vọng bài viết này mang lại những thông tin bổ ích và thú vị. Chúc mọi người vay thành công và an toàn.